Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, abgesehen von Vermietungshindernissen, nicht erheblich (das heißt um mindestens 25%) unterschreitet. Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

Der BFH klärt mit der Entscheidung, auf welchen Zeitraum es für die Frage der Über- oder Unterschreitung der 75 % – Grenze bei der Vermietung von ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnungen ankommt.

Der BFH legt mit der Entscheidung erstmals fest, dass für die Prüfung der 75 % – Grenze auf einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen ist. Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden. Liegen keine ortüblichen Vermietungszeiten vor (z. B. weil der Ort kein Tourismusort ist), ist die Durchführung einer Totalüberschussprognose stets erforderlich.

Beachten Sie, dass bei einer besonders hochwertig ausgestatteten Ferienwohnung auch bei Überschreiten der 75 % – Grenze die Überschusserzielungsabsicht nachzuweisen sein kann. Denn insoweit kann es sich um ein Objekt handeln, bei dem auch bei Erreichen von mehr als 75 % oder gar einem Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeiten nicht mit dem Erreichen eines positiven Überschusses der Einnahmen über die Ausgaben gerechnet werden kann.